--- title: "如何做聰明的房地產投資？買房議價十招不藏私大公開 feat. House123執行長－邱愛莉" slug: podcast002-14 url: https://class.ltthouse.com/posts/podcast002-14 published_at: 2024-11-28 modified_at: 2024-11-28 author: "包租婆藍太太（有風造識Ｘ今周學堂）" category: "文章精選" tags: ["議價", "投資", "買房"] access: public_access --- # 如何做聰明的房地產投資？買房議價十招不藏私大公開 feat. House123執行長－邱愛莉 By **包租婆藍太太（有風造識Ｘ今周學堂）** - 台北共生公寓房東太太 | 2024-11-28 現在年輕人都認為自己沒辦法買房，但其實只要掌握議價技巧及培養看房的眼光，在正確的時間下手，也能把不可能變成可能！危機入市：低點買房的最佳時機邱愛莉老師表示，當市場低迷時才是聰明投資人進場的好時機，在經濟週期的低點，市場上的買家減少，而賣家往往因資金需求願意讓步，提供更多議價空間，加上房地產具高槓桿特性，不僅能透過收租帶來穩定現金流，自住也能節省租金成本。“逆向思維”正是成功的關鍵，當大家因貸款利率上升或景氣不佳而裹足不前時，正是應該勤勞看房、尋找機會的時候，危機入市不僅能以較低價格購入資產，未來市場回暖時也有機會獲得顯著的資本增值。中古屋具備彈性與潛力 是房市中不可忽視的最佳投資選擇比起預售屋及新成屋，邱愛莉老師更鍾愛中古屋，無論房市處於上升或下降期，中古屋是具備高度彈性與價值的投資選擇。中古屋在多樣性上具優勢，從樓梯公寓到電梯大樓、華廈、社區住宅，不同類型的物件能滿足買家對地段、生活機能與價格的多元需求。中古屋的缺點也可以透過適當整修轉化為優點，使資產價值進一步提升！相較於預售屋與新成屋，中古屋投資更靈活，既能控制成本，也能透過升級改造增加未來收益。銀行估價與房市週期的買房策略在買房時，銀行估價是一項重要參考依據，但數據通常滯後於市場變化，因此需要根據房市週期調整策略。當房市處於上升期，房價持續走高，而銀行估價因基於歷史數據，往往無法及時追上市場實際價格，此時若能買到與銀行估價接近的房子，已屬於合理範圍，無需過分追求折扣，因為未來房價增值可彌補短期差價。然而，當房市進入下修期，銀行估價的滯後性可能導致其仍反映高峰時的價格，購房者應更謹慎，建議在銀行估價的基礎上進一步議價，確保買入價格低於當前市場價，以降低資產貶值風險十招議價技巧 打造成功購屋的關鍵技巧邱愛莉老師這次推出了一套課程，她將過往經驗模組化，歸納出十招議價的技巧，讓大家能更有系統地應對各種情況。首先必須先掌握屋主售屋的動機，常見的動機包括退休換線、資金周轉、家庭結構改變等，將這些動機歸納為十大類，能快速判斷屋主的需求與談判空間。其中一招「美中不足法」，透過指出物件的輕微缺點，如屋況需要整理、樓層較高或視野普通等，適度“嫌貨”，能爭取更大的議價空間；另一招「以進為退」適用於當房子條件良好、屋主不缺錢且處於優勢時，買方可以透過表達對物件的欣賞，坦誠自身的預算限制，例如說：「您的房子真的很好，但我的能力只能到這裡。」這種方式能降低屋主的防備心，甚至促使其讓步。另外，了解屋主的背景也非常重要，透過仲介掌握售屋動機、談價歷程與屋主性格等“人況”，可以設計更有針對性的談判策略，提升溝通效率與成功率，因此維持與仲介的良好關係也是非常重要的。善用多元貸款管道，爭取排隊時間邱愛莉老師也提到其實可以考慮多元的貸款來源，除了傳統銀行，壽險公司及農會也是不錯的選擇，壽險公司提供的房貸利率通常較低，且不需搭配壽險產品；農會則對申貸人的條件較為挑剔，但若符合資格，仍是值得嘗試的管道。簽訂合約時，也可與屋主協商將交屋期延長至3至4個月，這樣可以有更多時間比較不同貸款方案，並等待銀行新年度的額度釋放，爭取更有利的條件，年底至年初可能是貸款政策微幅鬆綁的時機，延長交屋期也可以增加彈性空間。從遙不可及到實現夢想 邱愛莉老師也舉了自己學員的實例來分享，有一對情侶起初認為買房十分遙遠，女生在上完課程後，利用Excel表格向男友展示他們的購房計劃，並且開始規劃可負擔的房產，後來他們在內湖購買了公寓，隔幾年因家庭結構改變便在南港置產，他們通過議價技巧，成功以較低的價格成交，並省下了近900萬元。這段過程中，他們了解市場行情、做好功課，以及與仲介合作，成功找到合適的物件，並透過正確的議價策略，實現了他們的目標。這個例子也體現了其實只要將目標視為真正的目標，就有機會實現！正如一句話所說：「你不夠自律，是因為你不夠渴望。」透過課程了解自己與渴望之間的差距，也提供了實現夢想的階梯，讓你一步步接近最終實現目標。本文摘自《時間，她說》EP.2 不要當房仲的豬隊友！買房議價十招大公開 feat. House123執行長 邱愛莉YT好看版:邱愛莉House123 執行長。「安居樂業」的實踐者，「財務自由」的創業家。對房地產有不可思議的熱情，談到房子，眼裡總有閃閃的光芒，非常喜歡看屋和裝潢。自認面對「房子」和「孩子」，是她人生最有耐心的時候，而也是這兩個領域，激發出她從沒想過源源不絕的創意和學無止境的好奇心。她認為，人生最大的幸福就是「安居樂業，財務自由」，發掘自己的天賦才華，並建立一個財務安全網，讓自己可以沒有後顧之憂的投入自己喜歡的工作，是很幸福的。她很愛房子，也期許自己當一個珍惜房子、珍惜房客的好房東。期待在自己成長的同時，也能帶給其他人更多知識與經驗的分享，安居自住，幸福收租。著有《買一間會增值的房子》、《小資族大翻身：8年從20萬滾出4000萬的賺錢筆記》、《買房人生課》